Loueur meublé non professionnel : ses avantages fiscaux

loueur meublé non professionnel

Vous louez un ou plusieurs appartements meublés. Vous serez classé comme un loueur meublé non professionnel (LMNP). Vous avez donc deux options pour réduire votre facture fiscale. Ou optez pour le régime forfaitaire et vous serez imposé sur la moitié de vos loyers. Ou vous choisissez le régime actuel et déduisez les frais et l’amortissement de vos revenus afin de réduire vos revenus locatifs, qui sont beaucoup moins imposés. Note : le LMNP, fixe ou courant, n’est pas affecté par la limite maximale de 10.000 € de taxation de niche. Et vous pouvez louer plusieurs appartements dans le cadre de ce programme.

Les conditions du LMNP

Le logement doit être meublé et loué. Attention : un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas. Le logement doit être prêt à vivre. La liste du mobilier a été précisément établie par l’Etat. Pour plus d’informations, consultez notre dossier Quel mobilier pour une location meublée ?

Ressources et locations. Pour bénéficier du statut LMNP : les loyers sont taxés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous êtes un loueur meublé non professionnel si votre loyer est inférieur à 23 000 € par an ou s’il représente moins de la moitié de votre loyer total.

LMNP : avantages fiscaux

Vous pouvez choisir entre la formule micro-BIC (ou formule forfaitaire) et la formule réelle. Votre décision dépend notamment du montant de vos revenus locatifs.

Le micro-BIC. Elle s’applique si vos revenus ne dépassent pas 70 000 €. Vous bénéficiez d’une réduction de 50% sur vos revenus (la moitié seulement est imposable). Il n’est pas possible de créer des déficits. Ce plan est intéressant si vos dépenses sont inférieures à la limite de 50 %.

Si vous investissez dans une résidence avec de nouveaux services, vous pouvez choisir entre le statut LMNP classique ou sa variante, l’avantage fiscal Censi-Bouvard, une réduction d’impôt égale à 11% du prix du terrain. Il est calculé dans la limite d’un plafond d’investissement de 300.000 €. En outre, le régime fiscal classique de LMNP s’applique.
Le véritable régime du statut LMNP

Au-delà de 70 000 € ou à la demande de l’administration fiscale, si vos revenus sont inférieurs, vous bénéficiez du régime en vigueur. Comment cela fonctionne-t-il ? Vous déduisez du loyer toutes les dépenses (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais administratifs, etc.) et l’amortissement (possibilité de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). En fin de compte, vous réduisez votre loyer et donc vos taxes.

Prenons un exemple volontairement simplifié. Vous louez un appartement meublé d’une valeur de 200.000 € pour un loyer de 600 € par mois ou 7.200 € par an. Lorsque vous déclarez les loyers à l’administration fiscale, vous déduisez 2.700 € d’intérêts d’emprunt plus 1.000 € de charges diverses. D’un point de vue fiscal, votre revenu est réduit à 3 500 €. C’est sur ce montant que vous serez imposé et non sur 7.200 €.

Amortissement : comment ça marche ? Avec le LMNP, vous pouvez également utiliser l’amortissement. Par exemple, vous appliquez un taux d’amortissement de 2 % sur le prix, soit 4 000 €. Vous percevez un loyer mensuel de 600 €, soit 7 200 € par an. Chaque année, vous déduisez 4 000 € de vos 7 200 €. Vous êtes donc imposé à 3.200 €.

Pas de déficit ! Lors de l’application des taux et de l’amortissement, il n’est pas possible de créer des déficits fonciers comme dans les loyers à vide. Si un déficit apparaît, il est reporté sur les revenus locatifs des années suivantes. L’amortissement peut être reporté pour une durée illimitée. Ce système vous permet de réduire vos revenus locatifs pour les années à venir. Pour en savoir plus, consultez la section Locations meublées : Quel est le traitement fiscal ?

A propos de Jean Michel 6 Articles
Ancien employé de la finance, je me consacre à l'information financière des particuliers. Mon objectif est de permettre à tous d'accéder à une information financière de qualité pour économiser de l'impôt et investir.